Was bedeutet ESG?

Environmental, Social, and Corporate Governance (ESG) bezeichnet die drei zentralen Faktoren bei der Messung der Nachhaltigkeit und der gesellschaftlichen Auswirkungen einer Investition in ein Unternehmen oder einen Betrieb. Diese Kriterien sollen dabei helfen, die zukünftige finanzielle Performance von Unternehmen (Rendite und Risiko) besser zu bestimmen. Sie lassen sich auch bei Investitionen in Gebäude als Prüfparameter heranziehen und können eine breite Palette von Themen in einer Organisation abdecken. Eine von den Vereinten Nationen geführte Initiative, die Principles for Responsible Investment (PRI), definiert diese Säulen so, dass sie unter anderem die folgenden aufgeführten Faktoren umfassen:

EnvironmentalSocialGovernance
KlimawandelGesundheitGesetzliche Bestimmungen
RessourcenverwendungSicherheitCompliance
Abfall und VerschmutzungArbeitsbedingungenPolitische Situation
AbforstungLebensqualitätSteuern
Energie und WasserverbrauchSoziale Konflikte 
(Innen)RaumklimaDiversität 

Bei Investitionen in Immobilien gibt es im Vergleich zu anderen Anlageklassen zwei wichtige ESG-Überlegungen: 

  1. Sie haben einen langen Anlagehorizont
  2. Viele ESG Themen spielen sich auf lokaler Ebene ab

Punkt 1 spielt eine große Rolle, da die meisten ESG-Themen eher an Bedeutung gewinnen, wenn sie über längere Zeiträume bewertet werden. Punkt 2 reflektiert, dass eine Investition in eine Immobilie in hohem Maße mit dem geografischen Standort verbunden ist, da ihn lokale Fakten, wie z.B. Wetterverhältnisse, das Verhältnis zur Kommune, uvm. untrennbar mit einem bestimmten geografischen Standort verbunden sind. Ein Betrieb kann wählen, woher er seine Materialien bezieht oder welcher Absatzmarkt vor Ort erschlossen werden soll, aber eine Immobilie hat keine geografische Flexibilität; sie ist ‚immobil‘. So kann eine Systemanalyse dieser Anlageklasse zur Identifizierung und Verwaltung von ESG-Themen im gesamten Portfolio den Investitionswert schützen und erheblich steigern.

Es existiert kein festgelegter Katalog von Themen, die unter der Abkürzung ESG gesammelt werden. Ein solcher wäre allein deshalb hinderlich, da jedes Unternehmen andere Interessen und Schwerpunkte verfolgt und sich die Themenfelder verschieben können. 

So ist es empfehlenswert die ESG-Kriterien während einer Due Diligence Prüfung ausführlich und sorgfältig zu untersuchen. Dabei geht es um die Bewertung des Verbesserungspotentials, das Aufspüren von Altlasten und die Untersuchung der Auswirkungen von ESG-Trends. Hierbei können beispielsweise auch sich wandelnde Umwelteinflüsse, neue bauliche Vorschriften für die Sicherheit im Gebäude (denken Sie dabei an Brandschutz oder Barrierefreiheit) oder neue Energieeffizienzstandards eine Rolle spielen. Wenn für einen Investor ESG-Kriterien relevant sind, hat die Beurteilung, welche Auswirkung bestimmte Kriterien auf eine Immobilie im Fokus des Investors eine Rolle spielen. Zum Beispiel wäre der Erwerb eines energieineffizienten Gebäudes kontraproduktiv zum Gesamtziel, wenn der Fokus einer Weiterentwicklung darin liegt, den Energieverbrauch des Portfolios zu senken.

Im Folgenden wird für jeden ESG-Aspekt ein Kriterium kurz erläutert:

Environmental – Umweltaspekt

Die Bedrohung durch den Klimawandel und die Erschöpfung von Ressourcen hat zugenommen, sodass Anleger bei ihren Investitionsentscheidungen zunehmend auch Nachhaltigkeitsaspekte berücksichtigen müssen. Die Themen stellen oft Externalitäten dar, also Einflüsse auf die Funktionsweise und den Ertrag des Unternehmens, die nicht ausschließlich durch Marktmechanismen beeinflusst werden. Zu den Themen, die unter dem Environmental-Begriff gesammelt werden, zählt zum Beispiel auch die ökologische Nachhaltigkeit eines Gebäudes. In allen Bereichen der Debatte, von der Erschöpfung der Ressourcen bis hin zur Zukunft von Industrien, die von schwindenden Rohstoffen abhängig sind, wird die Frage nach der Veralterung einer Immobilie zum zentralen Faktor für deren Wert. Eine eher auf Langfristigkeit ausgelegte Perspektive setzt sich bei den Investoren durch.[1]

Social – Sozialer Aspekt

Die Katastrophe um den Brand des Grenfell Towers in London von 2017 mit 72 Toten verdeutlichte der Bauwirtschaft erneut auf, welch hohen Stellenwert die Sicherheit und Gesundheit der Nutzer einer Immobilie hat.[2] Nicht zuletzt der Einsturz des Rana-Plazas 2013 in Bangladesch mit 1135 Toten zeigte die Verantwortung von finanzstarken Global Playern auch in der dritten Welt.[3] Die Ursprünge des Sicherheitsbedürfnisses der Menschheit lag in der Verwendung von Höhlen als sicherer Zufluchtsort. Aus Höhlen wurden inzwischen Wolkenkratzer. Bei der Errichtung von neuen Gebäuden ist ein wichtiger Prüfaspekt inzwischen der, dass ein Gebäude weiterhin dem Schutz des Menschen von äußeren Einflüssen dient und nicht zur Gefahr wird. Die aktuelle Corona-Pandemie machte deutlich, wie Immobilien als Katalysator für die Ausbreitung des Covid-19-Virus dienten, da sich die bekannten Superspreader-Ereignisse meist innerhalb von Gebäuden abspielten.[4] Über die Jahre entwickeln sich neue Strategien, um Gefahren, die durch die Nutzung immer größerer Gebäude entstehen,  zu bekämpfen.

Darüber hinaus spielt der soziale Aspekt in Ballungsräumen eine immer größere Rolle. So kann mit Recht festgestellt werden, dass der soziale Aspekt einer Immobilie ein wesentlicher Grund für eine Bauberechtigung sein kann. In Gebieten mit immer weniger verfügbaren Bauflächen benötigen Behörden gute Gründe, warum ein Bauvorhaben gegenüber einem anderen Vorhaben an selber Stelle bevorzugt wird. Dabei ist es erforderlich, dass Gebäude einen sozialen Zweck erfüllen, damit es genehmigt wird. Ein Gebäude muss somit nicht nur dem Investor, dem Nutzer, sondern auch dem sozialen Umfeld, also die Nachbarn und die Öffentlichkeit einen Mehrwert bieten. Gegenwärtig wird in Ballungszentren kein Baurecht mehr erteilt, ohne dass dem sozialen Mesostandort um das Gebäude herum Zugeständnisse gemacht werden. Hierbei darf allerdings nicht außer Acht gelassen werden, dass soziales Engagement nicht ausschließlich Kosten verursacht, sondern auch als ein beachtenswertes positives Aushängeschild für das Gebäude und den Bauträger dient.

Governance 

Die Veröffentlichung der Panama-Papers 2016, bei denen 2,6 Terabyte bzw. 11,5 Millionen Dokumente Zeugnis über legale Strategien der Steuervermeidung, aber auch Steuer- und Geldwäschedelikte, den Bruch von UN-Sanktionen sowie andere Straftaten durch Kunden der in Panama ansässigen Anwaltskanzlei Mossack-Fonseca darstellten, verursachte strafrechtliche Ermittlungen gegen Unternehmen und Privatpersonen auf der ganzen Welt. Das Aufdecken von legalen und illegalen Geschäftsgebaren schadete dabei insbesondere nachhaltig der kapitalstarken Gesellschaftsschicht.[5] Die Liste an Beispielen, die einen Beleg des wirtschaftlichen Misserfolges von Unternehmen bei unmoralischen Geschäften beweisen, würde den Rahmen dieses Beitrages sprengen. Viele Unternehmen setzen daher inzwischen auf Compliance, also der Regeltreue, die Einhaltung von Richtlinien und Gesetzen, um ihre Geschäfte abzusichern. Da insbesondere Deutschland durch eine fehlende Transparenz von Immobiliengeschäften gut zum Waschen von kriminellen Geldern genutzt werden kann, spielt Compliance bei der Transaktion von Immobilien eine wachsende Rolle. Eine KYC-Prüfung (Know-your-customer) fällt dabei bei finanzstarken Immobiliengeschäften, insbesondere mit Privatpersonen, unter den Governance-Aspekt von ESG.

Was fängt man nun mit ESG bei Immobilien an?

Die zum Beispiel während der Due Diligence identifizierten ESG-Erkenntnisse können in das Investitionsmemorandum aufgenommen werden, um sicherzustellen, dass sie in den Entscheidungsprozess einfließen und vom Investitionsausschuss berücksichtigt werden. Selbst wenn keine Risiken identifiziert wurden, kann die Berücksichtigung von ESG-Aspekten Im Memo nützlich sein, um hinzuweisen, dass ESG-Faktoren während der Due Diligence berücksichtigt wurden.[6] Wenn schwerwiegende Probleme identifiziert wurden, kann es sinnvoll sein, dass ein verantwortlicher Investmentmitarbeiter an der Ausschusssitzung teilnimmt, um Fragen zu beantworten, um ggf. einen Red-Flag/Dealbreaker für das Unternehmen aufzuzeigen. Dabei gibt es viele Möglichkeiten, wie ESG-Themen die Bewertung beeinflussen können, z.B.:

Die zum Beispiel während der Due Diligence identifizierten ESG-Erkenntnisse können in das Investitionsmemorandum aufgenommen werden, um sicherzustellen, dass sie in den Entscheidungsprozess einfließen und vom Investitionsausschuss berücksichtigt werden. Selbst wenn keine Risiken identifiziert wurden, kann die Berücksichtigung von ESG-Aspekten Im Memo nützlich sein, um hinzuweisen, dass ESG-Faktoren während der Due Diligence berücksichtigt wurden.[6] Wenn schwerwiegende Probleme identifiziert wurden, kann es sinnvoll sein, dass ein verantwortlicher Investmentmitarbeiter an der Ausschusssitzung teilnimmt, um Fragen zu beantworten, um ggf. einen Red-Flag/Dealbreaker für das Unternehmen aufzuzeigen. Dabei gibt es viele Möglichkeiten, wie ESG-Themen die Bewertung beeinflussen können, z.B.:

  • Abschlag aufgrund zusätzlicher Kapitalausgaben, z. B. für die Aufrüstung von Anlagen zur Verbesserung der Energieeffizienz;
  • Abschlag aufgrund zukünftiger Einkommensunsicherheiten, z. B. Gebäude, die nicht die vom Gesetzgeber festgelegten Mindeststandards für die Energieeffizienz erfüllen;
  • Abschlag aufgrund des Veralterungsrisikos, z. B. haben Gebäude von schlechter Qualität eine kürzere Lebensdauer;
  • Geschäftsaufgabe aufgrund inakzeptabler Risiken, die während der Due-Diligence-Prüfung identifiziert wurden, z. B. unzureichender Brandschutz, hohe Wahrscheinlichkeit von Naturkatastrophen, Bodenkontamination.

Und im Property Management?

Geeignete Systeme, welche Probleme im Betrieb eines Gebäudes laufend behandeln können, sind unabdingbar. Einige der wichtigsten Prozesse, die einbezogen werden sollten, sind:

ZieleBieten Motivation und eine Möglichkeit, den Erfolg zu messen (typischerweise in Bezug auf Energie-/Wasserverbrauch, Treibhausgasemissionen, Abfallmanagement oder Mieterengagement);
Überwachung und BerichterstattungEine Möglichkeit, Daten über die ESG-Leistung der Anlage zu sammeln und diese an andere Stakeholder weiterzugeben;
Identifizierung von Möglichkeiten zur Verbesserung der ESG-LeistungOft durch die Erstellung eines Aktionsplans für jede Anlage, der in bestimmten Abständen überprüft und überarbeitet wird.

Beispiele für Ansätze zur Wertschöpfung durch verantwortungsvolle Investitionen im Betrieb:

Kosten und Verbindlichkeiten reduzierenSteigende Umsätze
Einsparungen: die Installation von Energieeffizienteren technischen Anlage reduziert die BetriebskostenBedürfnisse erfüllt: Mieter bevorzugen Gebäude mit höherer ESG-Leistung, was den Bedarf an Umbau- und Sanierungsmaßnahmen reduziert
Sicherheit: bessere Kenntnisse über den Umweltzustand eines Gebäudes verringern das Risiko unvorhergesehener RechtsstreitigkeitenWeniger Leerstand: Zufriedenere Mieter verlängern ihren Mietvertrag mit höherer Wahrscheinlichkeit
Vorausschauendes Management: Den gesetzlichen Anforderungen voraus zu sein, reduziert das Risiko, mit strengeren Vorschriften in Konflikt zu geratenHöhere Mieten: für energieeffiziente und nachhaltige Gebäude mit positivem Image können höhere Mieten verlangt werden

Auch in der Zusammenarbeit zwischen Mieter und Vermieter können ESG Themen weitreichende Auswirkungen haben. Hier spielt insbesondere das gemeinsame Handeln eine Rolle, aus welchem beide Parteien ihren Nutzen ziehen können. Der Investor, der Mieter oder auch beide Vertragspartner können durch Bestimmungen im Mietvertrag oder in einem Anhang ermutigt werden, ihre Rechte und Pflichten in einer nachhaltigen Art und Weise zu erfüllen. Hierbei ist es natürlich erforderlich die genauen Inhalte und Konditionen zwischen den Parteien auszuhandeln. Sie können sich dabei auf die folgenden Punkte beziehen:

  • Die Verantwortung für Investitionen in ESG-Projekte und die gemeinsame Nutzung von Kosteneinsparungen
  • Verpflichtung, dass ESG-Faktoren beim Einsatz von Auftragnehmern, z. B. Unternehmen zur Wartung und Prüfung von Gebäudeinstallation sowie Reinigungskräfte, berücksichtigt werden;
  • Kooperation der Vertragsparteien zur Minimierung negativer ESG-Aspekte und Förderung der Positiven;
  • Die gemeinsame Nutzung von Daten und die Installation von Energie- und Wasserzählern zur Verbrauchsoptimierung.

Die Verwendung von ESG-Klauseln in Mietverträgen variiert stark je nach Geografie und Vorlieben des Investors. Einige Investoren bieten sie allen Mietern an, andere verwenden sie nur für Gebäude ab einer bestimmten Größe. Ein Investor, der ESG-Klauseln wünscht, gibt dem Rechtsteam oft eine Reihe von Richtlinien vor, welche ESG-Überlegungen in einen Mietvertrag einfließen könnten.

Eine Immobilie soll unter ESG-Aspekten verkauft werden

Die Berücksichtigung mit ESG-Themen und die Verbesserung der Performance während der Eigentumsphase können das Risiko reduzieren und den Wert steigern, der beim Verkauf der Anlage realisiert wird. Weitere Vorteile, die ein verantwortungsvoller Investmentansatz beim Verkauf bringen kann, sind:

Die Berücksichtigung mit ESG-Themen und die Verbesserung der Performance während der Eigentumsphase können das Risiko reduzieren und den Wert steigern, der beim Verkauf der Anlage realisiert wird. Weitere Vorteile, die ein verantwortungsvoller Investmentansatz beim Verkauf bringen kann, sind:

  • Ein vorzeitiges Identifizieren und Managen von wesentlichen ESG-Themen verhindern, dass ein Käufer unvorhergesehene Risiken nutzen kann, um einen niedrigeren Preis auszuhandeln;
  • Das Festlegen von KPIs zu Beginn der Haltedauer liefert den Nachweis, dass ESG-Themen verfolgbar und belegbar werden;
  • Das Verdeutlichen der professionellen Anwendung von ESG-Kriterien kann ein Zeichen dafür sein, dass das Asset gut gemanagt und die Bausubstanz gepflegt wurde.

Fazit

Die Welt steht vor großen Nachhaltigkeitsherausforderungen – wie dem Klimawandel, der alternden Bevölkerung und der Ungleichheit – die radikale Lösungen erfordern und die enorme, aber schwer vorhersehbare Veränderungen für das globale Finanzsystem mit sich bringen werden. Wenn sich Unternehmen diesen Herausforderungen stellen, mutige Visionen für die Zukunft entwickeln und realisieren, dass Entscheidungen zur Kapitalallokation tatsächliche Auswirkungen auf die Welt haben, können Investoren darauf bauen, gute langfristige Anlageentscheidungen zu treffen. Die CGN Consulting Group beschäftigt sich intensiv mit ESG und steht Ihnen bei der Suche Ihres individuellen Wegs zur Seite.


[1] IPE European Institutional Asset Management Survey, 2009

[2] BBC News, 2019

[3] Wieland, A.; Handfield, R.B.; 2013

[4] Majra, D.; Benson, J.; Pitts, J.; Stebbing, j.; 2021

[5] Dalby, D.; Wilson-Chapman, A.; 2019

[6] Stern, H.J.2020, 

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